| 권리분석 핵심정리
■ 권리분석의 핵심은 입찰자가 해당
부동산을 낙찰받은 후에도 여전히 인수해야 하는 부동산의 권리가 무엇인지, 인수되는 권리에 수반하여 낙찰자가
부담해야 하는 추가적인 금액은 어느 정도인지를 파악하는 것이다.
■ 물건의 종류와 내용
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물건의 종류
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물건의 내용
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비고
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소유권
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소유자가 그 소유물을 사용,수익,처분할 수 있는
권리
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점유권
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소유권과 관계없이 물건을 사실상 지배하고 있는 경우의 지배권
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용익물건 (사용하기위한물권)
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지상권
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타인의 토지에서 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그토지를 사용할 수 있는
권리
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등기됨
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지역권
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타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 권리
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등기됨
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전세권
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전세금을 지급하고 타인의 부동산을 그 용도에 따라 사용,수익하는
권리
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등기됨
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담보물권 (담보 제공을 위한 물권)
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저당권
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채무자 또는 보증인이 채무의 담보로 제공한 부동사느 기타의 목적물을 채권자가 질권에 있어서와 같이 제공자로부터 인도
받지 않고서 그목적물을 다만 관념상으로만 지배해서 채무의 변제가 없는 경우에 그 목적물로부터 우선변데를 받는 권리
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등기됨
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유치권
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타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관해 생긴 채권을 가지는 경우에 그채권의 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할수
있는 권리
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등기되지않음
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질권
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돈은 빌려주면서 물건능 질로 잡고 갚지 않을 때는 그 목적물에서 우선 변제받는 권리
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등기됨
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관습법상 물권
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관습법상 분묘기지권
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타인의 토지에 분묘를 설치한 자가 있는 경우, 그 자가 그 분묘를 소유하기 위해 기지
부분의 타인 소유 토지를 사용할수 있는 권리로서 지상권에 비슷한 성질을 갖는 권리
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등기되지않음
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관습법상 법정지상권
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토지와 건물이 동일인에게 속했다가 그 중 어느 하나가 매매 기타의 일정 원인으로 각각 소유자를 달리하게 된
때에 그 건물을 철거한다는 특약이 없으면
건물 소유자가 관습상 당연히 취득하게 되는 권리
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등기되지않음
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■ 권리분석과 관련하여 물권 중 특히 관심을 가지고 살펴야 하는 것은 지상권, 전세권,
유치권,저당권, 법적지상권등 5가지다.
■ 유치권,관습법상의 분묘기지권,관습법상의 법정지상권등 3가지는 등기부상에 등기되지 않는
권리이기 때문에 등기부등본 분석만으로 실체를 파악할 수 없어 특히 주의 해야한다.
■부동산 경매와 관련해여 반드시 알고 있어야 하는 채권의 유형은 환매권과 임차권이고,
경매 권리분석에서 알아야 하는 임차권은 민법상의 등기된 임차권과 더불어 민법의 특별법인 주택임대차보호상 세입자의 주택임차권과 상가임대차보호법의
상가임차권이다.
■ 전세권과 채권적 전세는 구별된다.
■ 물권 상호간의 순위는 시간순서에 따른다.
■ 물권은 채권에 우선한다.
■ 물권과 물권적 채권의 순위는 시간순서에 따른다.
■ 채권 상호간의 순위는 공평하다.
■ 권리분석의 대부분은 등기부등본 분석에 있으므로 등기부등본 분석은 매우 중요하다.
■ 등기접수일의 순위에 따라 물권의 순위번호가 매겨지므로 등기접수일은 매우 중요하다.
■ 여러 권리들간의 일반적이 배당순위
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변제 방법
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순위
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권리종류
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비용변제
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0
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- 경매진행에 따른
비용 - 경매목적부동산에 투입한
필요비,유익비
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최우선변제
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1
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- 임대차보호법에 의한 소액임차인의
보증금 중 일정액 - 근로기준법에 의한 최우선변제
임금채권
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2
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- 당해 재산에 대한 부과된
당해세 * 국세(상속세,증여세,재평가세) *
지방세(재산세,자동차세,종합토지세,도시계획세,공동시설세)
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시간순 우선변제
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3
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- 확정일자부 임차인
보증금 - 당해세 이외의
조세(국세,지방세) - 전세권,저당권,담보가등기 등
담보물권에 의한 담보된 채권
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우선변제
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4
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-
일반임금채권
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5
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- 담보물권보다 늦은 조세
채권
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6
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- 의료보험료, 산업재해보상보험료,
국민연금보험료
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보통변제
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7
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-
일반채권 - 확정일자 없는
임차권
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■ 권리분석과 관련한 배당분석의 핵심은 배당결과 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 어느정도인지을 파악하는것이다.
■ 배당분석에 나타나는 권리들 중에서 가장 중요한 건 ‘선순위 임차인의 보증금 채권’
이다.
■ 배당순위는 권리순위와 큰 차이가 없지만, 무조건 배당에서 선순위를 가지는 것이 있다.
이것들을 ‘최선순위’라고 한다.
■ 말소기준권리란 경매 대상이 된 부동산의 등기부에 표시되는 모든 권리와 표시되지 않는 모든 권리를 통틀어서 낙찰자가
부담(인수)여부를 결정하는 기준 권리를 말하며, 그 기준은 ‘가장 앞선 선순위 (근)저당권’
이다.
■ 말소기준권리가 될 수 있는 권리
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말소기준권리가 될 수 있는
권리
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말소기준권리 인정여부
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(근)저당권
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항상 말소기준권리임
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경매개시결정기입등기
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항상 말소기준권리임(단, 다른 말소기준권리가 없는
경우)
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(가)압류
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말소되는 경우만 말소기준권리로 인정됨
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가등기
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담보가등기일 경우만 말소기준권리로 인정됨
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■ 말소기준권리기 될 수 있는 권리는
(근)저당권,(가)압류등기,담보가등기,경매개시결정기입등기이다.
■ 권리분석과 관련한 각종 권리
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법률
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권리종류
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등기부 표시 여부
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민법상의권리
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물권
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용익물권
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지상권
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표시
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법정지상권
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미표시
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지역권
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표시
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전세권
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표시
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담보물권
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유치권
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미표시
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(근)저당권
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표시
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채권
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환매권
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표시
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임차권
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표시(미표시 존재)
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주택(상가)임대차보호법상의 권리
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선순위 임차권
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미표시
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임차권등기명령이 된 임차권
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표시
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절차법상의 권리
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가압류등기
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표시
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가처분등기
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표시
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가등기
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표시
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예고등기
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표시
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공법상의 권리
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압류등기
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표시
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환지등기
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표시
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■ 낙찰자가 인수하는 권리
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인수될수 있는 권리
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인수 여부
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예고등기
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항상 인수됨(말소기준권리보다 선후를 불문하고)
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유치권
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법정지상권
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용익물권(지상권,지역권,전세권)
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말소기준권리보다 앞선 일자로 설정된
경우에만 인수됨 - 전세권의 경우에는
말소기준권리보다 앞서 설정되었더라도 전세권자가 경매 절차에서 배당 요구를 하면 낙찰로 소멸
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환매권
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임차권
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가처분
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가등기
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(가)압류
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전 소유자를 상대로 설정된 (가)압류만 인수됨
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■ 말소 기준권리 요약 정리
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등기부 표시여부
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종류
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말소기준 여부
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말소기준권리
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비고
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전
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후
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등 기 부 표 시
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갑 구
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경매기입등기
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말소기준권리
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말소
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말소
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(가)압류
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말소기준권리
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인수/말소
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말소
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등기대상 소유자에 따라 말소여부 결정
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가처분
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인수
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인수/말소
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말소되지 않은 후순위 가처분 존재
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가 등 기
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담보가등기
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말소기준권리
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말소
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말소
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소유권이전청구권
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인수
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말소
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예고등기
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인수
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인수
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환매등기
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인수
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말소
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을 구
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(근)저당권
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말소기준권리
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말소
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말소
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배당요규에 따라 말소여부 결정
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전세권
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인수/말소
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말소
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지역권
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인수
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말소
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지상권
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인수
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말소
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등기된 임차권
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인수
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말소
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임차권등기명령 임차권
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인수
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말소
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등기부 미표시
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법정지상권
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인수
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인수
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유치권
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인수
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인수
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주택임대차보호범상임차인
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인수/말소
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말소
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■ 낙찰에도 불구하고 낙찰자가 항상 인수하는 권리로는 예고등기,유치권,법정지상권등
3가지이고, 이 중 예고등기는 등기부상에 나타나는 권리지만 유치권과 법적지상권은 등기부상에 나타나지 않는 권리이므로 특히 주의해야
한다.
■ 말소기준권리보다 앞선 일자로 설정된 권리임에도 불구하고 경우에 따라서는 낙찰로 말소되는 권리로는, ‘선순위 전세권’ 과 ‘확정일자부 선순위 임차인’등
2가지이다.
■ 등기부상에 표시되지는 않지만 부동산 경매와 관련해서 중요하게 작용하는 권리로는 법정지상권,유치권,임대차보호법상 세입자의 임차권이 있다.
■ 저당권이 가진 가장 기본적이고 강력한 효력은 경매신청권과 우선변제권이다.
■ 배당분석은 경매 부동산 권리가 설정된 채권자들의 문제이며 해당 경매 부동산을 낙찰받으려는 입찰자의 문제는 아니므로
입찰자가 신경 쓸 필요가 거의 없다.
■ 전세권과 채권적 전세(임차권)를 구분하는 가장 쉬운 방법은 그 부동산의 등기부등본에
전세권등기가 되어 있으면 물권적 전세권이고 그렇지 않은 것은 채권인 전세(임차권)오 보면
된다.
■ 주택의 경우에는 전세권을 설정하는 것보다 주택임대차보호범상의 대항력과 확정일자를 확보하는 것이 세입자 보호
측면에서는 더욱 유리하다.
■ 전세권의 기간이 만료되면 전세권은 당연히 소멸한다고 생각하기보다는 조금 더 꼼꼼하게 해석하여 ‘묵시의 갱신이 없는 경우에 한해서 기간이 만료된 건물 전세권은 소멸하다’고 이해하고 있어야
한다.
■ 선순위 가압류가 있는 부동산 경매에서, 현재 경매 진행중인 부동산 소유자를 상대로 한
가압류가 아니라 그 이전 소유자를 상대로 한 가압류임이 확인되면 입찰을 자제해야
한다.
■ 경매에서 꼭 알아야 하는 가처분은 점유이전금지가처분과 처분금지가처분 등의 2가지이며,
입찰자 단계에서 알아야 하는 것은 처분금지가처분이다.
■ 선순위 가처분의 경우 낙찰로 소멸하지않고 낙찰자가 인수하게 되는데, 나중에 가처분
채권자가 채부자를 상대로 한 본안소송에서 승소하면 낙찰자는 소유권을 박탈당할 수 있기 때문에 매우 주의해야
한다.
■ 후순위 가처분은 원칙적으로 소멸하지만 소멸하지 않는 후순위 가처분도 있다. 소멸하지
않는 후순위 가처분은 ‘토지소유자가 그 지상 건물소유자에 대해서 가처분을 한경우’와 ‘선순위 근저당이 강제경매 개시 당시 이미 소멸했음에도
형식상 등기만 남아 있을 뿐인 경우’이다.
■ 선순위 가등기 실체를 확인하기 위해서는 선순위 가등기권자와 접촉하거나 법원기록 중 ‘채권계산서’를 통해서 선순위 가등기권자가 배당 요구한 사실을 확인 해야한다. 선순위 가등기가 담보가등기라고 확인되면 해당
경매에서 큰 성공을 거둘 수 있다.
■ 경매에서 중요시되는 법정지상권은 ‘저당권과 관련한
법정지상권’이다.
■ 지상권은 등기부상에 등기되기 때문에 쉽게 그 권리를 분석할 수 있지만 법정지상권은 등기부상에 등기하지 않아도 되는
권리이기 때문에 권리분석이 쉽지 않다.
■ 법정지상권이 성립하기 위해서는 토지와 건물 중 적어도 어느 하나에 저당권이 설정되어 있어야 하고, 저당권 설정당시 건물이 존재해야 하고, 저당권 설정당시 토지와 건물의 소유자가 동일해야하고, 그리고 경매로 인해 토지와
건물이 각각 그 소유자가 달리 되어 있어야 한다.
■ 법정지상권은 낙찰자가 항상 인수해야 하는 권리이다. 다만 낙찰자는 법정지상권인
건물소유자를 상대로 해서 법정지상권 존속기간 동안 그 사용료(지료)를 청구할 수
있다.
■ 판례에 의해서 형성된 특수한 지상권에는 관습법상지상권과 관습법상의 분묘기지권이 있다.
■ 관습법상의 법정지상권과 마찬가지로 관습법상의 분묘기지권이 인정된다면 낙찰자는 이 권리를 인수해야 한다. 따라서 경매초보자라면 분묘기지권이 성립될 여지가 있는 토지는 입찰을 피하는 것이
상책이다.
■ 토지소유자나 연고자의 승낙 없이 설치한 분묘는 토지소유자가 관할 시.군.구청장의
허가를 받아 분묘에 매장된 시체 또는 유골을 개장할 수 있고 연고자가 없는 무연분묘에 대해서는 관할 시.군.구청장의 허가를 받아 분묘에 매장된
시체 또는 유골을 화장해 납골할 수 있으므로 경매에 어느 정도 내공이 쌓였다면 꼼꼼히 살펴 기회를 포착하는 지혜가
필요하다.
■ 유치권은 낙찰자가 항상 인수해야 하는 권리이므로 항상 주의해야 한다.
■ 유치권이 성립할 수 있는 매물도 의외로 고수익을 낼 수 있는데 가짜 유치권을 가려내서 수익을 도모하거나 비록
법률적으로 유치권이 성립하는 것일지라도 법원의 소송을 통해서 그 유치권자의 주장을 깰 수 있다고 판단되면 법률 싸움을 벌일 수도 있다.
■ 유치권에 관한 권리분석을 함에 있어서 유치권이 성립하는지의 여부와 유치권자가 주장하는 채권의 정확한 내용이
무엇인지를 파악하기 위해서는 반드시 현장조사를 해야 한다.
■ 대항력과 (최)우선변제권의
비교
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구분
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개념
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요건
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효과
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대항력
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집주인이 바뀌어도 임차기간 및
보증금을 반환받을 때까지 계속 살 수 있는 권리
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①주택의 입주 ②주민등록 전입
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보증금 전액에 대해 소유자.양수인.경락인에게 대항
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우선변제권
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후순위 권리자보다 우선해 보증금을
변제받을 수 있는 권리
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①주택의 입주 ②주민등록 전입 ③계약서상 확정일자
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보증금 전액을 순위에 의해
우선변제
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최우선변제권
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선순위 권리자보다 우선해
소액보증금을 변제받을 수 있는 권리
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경매개시기입등기 전에 ①주택의 입주 ②주민등록 전입 (*보증금
소액)
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보증금 중 일정액을 최우선
변제
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■ 경매 부동산에 존재하는 세입자를 대항력 있는 선순위 세입자, 대항력 없는 선순위
세입자, 대항력이 있는 후순위 세입자, 대항력이 없는 후순위 세입자등 4가지로 구별해 분석하면 권리분석이
수월하다.
■ 권리분석에서 세입자와 관련해 주위해야 할 경우는 대항력과 우선변제권을 취득한 선순위 세입자의 경우이다.
■ 대항력은 경매가 되더라도 집을 비눠주지 않아도 되는 강력한 권리이다.
■ 우선변제권은 경매가 되더라도 보증금을 안전하게 되돌려받는 권리이다. 임차보증금에 대한
우선변제권을 취득하려면 대항요건 외에도 임대차계약서상에 확정일자를 갖춰야
한다.
■ 소액임차인과
선순위 저당권 설정일과의 관계
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시행일자
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선순위근저당설정일
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지역구분
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계약금액
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최우선변제액
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1984.1.1
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1984.1.1~1987.11.30
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특별시.직할시
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300만 원 이하
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300만 원
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기타지역
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200만 원 이하
|
200만 원
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1987.12.1
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1987.12.1`1989.12.29
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특별시.직할시
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500만 원 이하
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500만 원
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기타지역
|
400만 원 이하
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400만 원
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1989.12.30
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1989.12.30~1995.10.18
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특별시.직할시
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2천만 원 이하
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700만 원
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기타지역
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1500만 원 이하
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500만 원
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1995.10.19
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1995.10.19~2001.9.14
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특별시.직할시
|
3천만 원 이하
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1200만 원
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기타지역
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2천만 원 이하
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800만 원
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2001.9.15
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2001.9.15~현재
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과밀억제권역
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4천만 원 이하
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1600만 원
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광역시
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3500만 원 이하
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1400만 원
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기타지역
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3천만 원 이하
|
1200만 원
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■ 가짜 소액임차인들의 경우는 명도저항이 심하다.
■ 소액임차인의 최우선변제권은 주택임대차보호법에서 규정하고 있다. 최우선변제권이란
소액임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해서 변제받을 권리이다.
■ 소액임차인 최우선변제의 혜택을 볼 수 있는 소액임차인의 범위와 배당액은 등기부상의 최초 (근)저당권 설정일자를 기준으로 해서 정해진다.
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